Емфітевзис, як одне із речових прав на нерухомість
Окрім права власності на нерухоме майно, зокрема земельну ділянку, цивільнимзаконодавством визначено й інші речові права на нерухомість, серед яких дуже цікавим є емфітевзис - право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.
Це право встановлюється договором між власником земельної ділянки й особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (землекористувач).
Треба зазначити, що на відміну від Типового договору оренди землі типового договоруемфітевзису в Україні не затверджено. Такий договір укладається в письмовій формі та, за домовленістю сторін, може бути нотаріально посвідчений.
За бажанням сторін договір емфітевзису може бути строковим або безстроковим. Законодавчо визначено, що строк дії договору про встановлення емфітевзисущодо сільськогосподарських земельних ділянок державної або комунальної власностіне може перевищувати 50 років. А строк договору про надання права користування чужою сільськогосподарською земельною ділянкою приватної власності законом не обмежується і встановлюється сторонами договору за домовленістю.
Таким чином, власник земельної ділянки сільськогосподарського призначення може передати її в користування землекористувачу на будь-який строк. Але у випадку укладення договору емфітевзису на невизначений строк, будь-яка зі сторін, яка має намір відмовитися від договору, повинна попередньо попередити про це другу сторону не менш як за один рік.
Основною перевагою договору емфітевзису над договором оренди є те, що власникземельної ділянки може отриматиплату за весь термін користування земельною ділянкою одноразово, а не шляхом отримання щорічних платежів, як це відбувається при передачі земельних ділянок в оренду.
Однак, за домовленістю між сторонами оплата може здійснюватися періодично.
Важливою особливістю емфітевзису є те, що право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб може відчужуватися і передаватися у спадок, за винятком права користування земельною ділянкою державної або комунальної власності для сільськогосподарських потреб, яке не може бути відчужено її землекористувачем іншим особам, внесено до статутного фонду, передано у заставу.
Таким чином,землекористувач, набувши на підставі договору право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, набуває ще право відчуження емфітевзису іншій особі шляхом укладення з нею договору купівлі-продажу, дарування тощо, а також право передачі користування земельною ділянкою у порядку спадкування.
У разі продажу права користування земельною ділянкоюземлекористувачем власник земельної ділянки може скористатись своїм переважним правом на його придбання і тим самим поєднати в одній особі власника і користувача земельної ділянки. Якщо власник земельної ділянки не здійснює викупу емфітевзису, то він не зможе запобігти його продажу іншій особі.
Водночас, якщо землекористувач продаватиме своє право емфітевзису іншій особі, то власник земельної ділянки матиме право на отримання певного відсотку від ціни продажу, розмір якого має бути визначений договором.
Відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» право емфітевзису є речовим правом, підлягає державній реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно і виникає саме із дня такої реєстрації. Лише з моменту такої реєстрації власник земельної ділянки вважатиметься таким, що передав право емфітевзису землекористувачу, а землекористувач – його набув.
Для проведення державної реєстрації емфітевзису державному реєстратору нерухомості подаються або пред’являються такі документи:
-заява встановленої формипро реєстрацію права;
-документ, що посвідчує особу заявника;
-реєстраційний номер облікової картки платника податків заявника;
- у разі подання заяви уповноваженою особою додатково подається оригінал та копія документа, що підтверджує її повноваження(нотаріально засвідчена довіреність, якщо від фізичної особи), документ, що посвідчує особу представникатайого реєстраційний номер облікової картки платника податків;
-документ про сплату адміністративного збору(у випадку, коли особа звільнена від сплати адміністративного збору, вона подає документ, що підтверджує право на звільнення від сплати адміністративного збору);
-документ, що підтверджує виникнення емфітевзису (зокрема, укладений в установленому законом порядку договір чи його дублікат, свідоцтво про право на спадщину, тощо).
Законодавчо визначено випадки, за яких право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб може бути припинено:
- поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;
- сплив строку, на який було надано право користування;
- викуп земельної ділянки у зв'язку із суспільною необхідністю.
Треба зазначити, що припинення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб також підлягає обов’язковій державній реєстрації.
Доцільність укладення договору емфітевзису чи договору оренди земельної ділянки визначається у кожному конкретному випадку та залежить від мети укладення договору, з визначенням усіх ризиків та переваг вибору кожного з варіантів.
Головний спеціаліст відділу взаємодії з суб’єктами державної реєстрації та підвищення кваліфікації державних реєстраторів Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у Чернігівській області Васильченко Ірина
